Valori immobiliari a Benevento I semestre 2015, prezzi stabili (Tecnocasa).

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TECNOCASAIl mercato immobiliare di Benevento ha evidenziato stabilità nella prima parte del 2015.

Sono stabili le quotazioni nelle zona centrale di Benevento. A muoversi sul mercato sono stati fondamentalmente acquirenti con una buona disponibilità di spesa, spesso giovani al primo acquisto aiutati dai genitori. Si riscontrano ancora difficoltà nell’erogazione dei mutui dal momento che molte aziende dei dintorni hanno problemi economici e, di conseguenza,i lavoratori impiegati non hanno la certezza del reddito. Chi ha acquistato si è orientato su tagli intorno a 90-120 mq su cui investire mediamente da 90 a 120 mila €.

Nel centro storico della città si registra un mercato poco dinamico: la zona, pedonale, in passato era oggetto soprattutto di acquisti per investimento vista la presenza degli studenti universitari. Molti di essi, causa incertezza economica della famiglia, hanno rinunciato all’idea di affittare un immobile preferendo fare i pendolari (gli studenti arrivano soprattutto dalla provincia di Benevento e di Avellino). Le quotazioni delle abitazioni d’epoca presenti in zona ora sono di 800 € al mq. Le abitazioni d’epoca e più prestigiose arrivano a 1500 € al mq a causa della bassa offerta presente sul mercato. La zona più dinamica si è dimostrata quella di viale Principe di Napoli dove tra l’altro sono sorti dei nuovi cantieri in luogo di capannoni dismessi. Le tipologie nuove hanno prezzi di 1800 € al mq. Le tipologie usate hanno prezzi medi di 1200-1300 € al mq.

Si riscontra invece una buona domanda di immobili in affitto alimentata da coloro che non riescono ad acquistare e che cercano principalmente trilocali vuoti o bilocali arredati. Per un trilocale si registrano valori medi di 400 € al mese. Si stipulano prevalentemente contratti a canone libero con cedolare secca. Sul mercato dei box e dei posti auto si registra una buona domanda ma l’offerta è bassa e per cui si hanno valori medi di 20-25 mila €.

Sono stabili i valori immobiliari nella zona di Mellusi e nel quartiere Libertà. La maggioranza delle compravendite sono state realizzate per migliorare la qualità abitativa. Aumenta l’attenzione verso le soluzioni di nuova costruzione, abbondante soprattutto nelle aree periferiche della città dove al momento si registra dell’invenduto. Le quotazioni del nuovo sono di 2200 € al mq.

Il quartiere Libertà si caratterizza per la prevalenza di immobili popolari, ex Iacp, che in epoca del boom immobiliare avevano avuto riscontro tra i potenziali acquirenti per i prezzi più contenuti rispetto al resto della città; al momento comprano solo famiglie che già vivono in zona e che desiderano realizzare un acquisto sostitutivo. Il quartiere è stato costruito tra gli anni ’50 ed i primi anni ’60 ed un buon usato costa 500-600 € al mq. La strada più importante della zona è via Napoli, grazie alla sua centralità e alla presenza di diversi locali commerciali. Qui si concentrano le uniche soluzioni in edilizia privata della zona e i prezzi medi sono di 1100-1200 € al mq. Sono in corso degli interventi di nuova costruzione in contrada Madonna della Salute, dove sono stati realizzati appartamenti e soluzioni indipendenti: una villetta bifamiliare di 100 mq disposta su 3 livelli, con 250 mq di giardino e realizzata con particolare attenzione al risparmio energetico, viene venduta a 200 mila €, mentre una con ingresso autonomo e ampio giardino costa circa 180 mila €.

In zona Mellusi la qualità immobiliare è più elevata e in questo momento si registrano difficoltà nella vendita degli immobili dalle metrature superiori a 100 mq. I potenziali acquirenti sono molto attenti ai costi da sostenere in termini di imposizione fiscale e quindi mirano, in particolare, ai tagli medi per risparmiare. Difficoltà anche per le tipologie che necessitano di lavori di ristrutturazione (per le quali il prezzo finale scende notevolmente). Si vendono con più facilità le abitazioni di 80-100 mq, dotate di box e doppi servizi, già in buono stato, possibilmente di recente costruzione e con una bassa incidenza delle spese condominiali. Si effettuano acquisti migliorativi, con una scarsissima presenza di investitori, perché scoraggiati dall’imposizione fiscale sulla seconda casa e dalle rendite da locazione. Su viale Mellusi, viale degli Atlantici e le relative traverse si concentrano gli immobili di qualità migliore, edilizia privata degli anni ’70 che si vende a prezzi medi di 1500-1600 € al mq. La maggioranza delle abitazioni del quartiere Mellusi risale agli anni ’50-’60, ma ve ne sono anche degli anni ’70: le prime sono soluzioni popolari ex Gescal, attualmente valutate 1300 € al mq se in buono stato, per le seconde i prezzi sono di 1500 € al mq.

I quartieri di Fontanelle e Pace Vecchia e le contrade di Medina e Cappelle sono sorti nei primi anni 2000, con immobili costruiti soprattutto in edilizia cooperativa e convenzionata. Attualmente in queste zone si vende intorno a 1600 € al mq.

Sul mercato delle locazioni della zona si registra una buona domanda abitativa, alimentata da coloro che non riescono ad acquistare. Si cercano trilocali e quattro locali e si stipulano prevalentemente contratti a canone concordato (3+2). Per un trilocale i canoni medi di locazione sono di 400 € al mese, per un quattro locali 450-500 € al mese.

Le quotazioni delle zone Tribunale, Poste Centrali e Capodimonte sono stabili. Un leggero aumento dei valori si riscontra per le abitazioni nuove nella zona del Tribunale, dove c’è bassa offerta di queste tipologie immobiliari, tra l’altro disponibili a prezzi molto competitivi. Da segnalare che i potenziali acquirenti sono sempre più attenti alle nuove costruzioni, in particolare al risparmio energetico. Una delle zone di Benevento dove si sta costruendo maggiormente è Capodimonte. Infatti in seguito al nuovo PUC molti terreni da agricoli sono diventati edificabili e per cui ci sono alcuni lavori in corso per la costruzione di appartamenti che si vendono a prezzi medi di 1900-2000 € al mq. Capodimonte si è sviluppata prevalentemente negli anni ’90 con abitazioni di edilizia cooperativa ed offre prevalentemente tagli molto ampi, intorno a 110 mq. La zona delle Poste Centrali è apprezzata soprattutto dagli investitori dal momento che vi hanno sede alcune facoltà universitarie. E’ una zona che è stata riqualificata di recente, dove molti immobili sono stati sottoposti ad interventi di riqualificazione delle facciate e dove i prezzi, in questo momento bassi, stanno rilanciando le compravendite. Chi acquista in zona per investimento si orienta su trilocali e quattro locali su cui investire mediamente intorno a 150 mila €. Un posto letto si affitta a 180 € al mese. La zona del Tribunale è una delle più costose nonostante la qualità immobiliare non sia sempre delle migliori essendosi sviluppata negli anni ’60. La vicinanza del Tribunale determina una buona domanda da parte di professionisti, che spesso realizzano anche uno studio professionale, e di famiglie. Una tipologia usata costa intorno a 1500-1600 € al mq.

In questa seconda parte dell’anno hanno acquistato sia investitori sia acquirenti di prima casa. Gli investitori hanno acquistato prevalentemente quattro locali da ristrutturare che hanno provveduto poi ad affittare. Chi ha cercato la prima casa si è invece orientato su trilocali in buono stato dotati di garage e/o di posto auto. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda, ma spesso i proprietari sono molto esigenti nella scelta dell’inquilino. Si stipulano contratti a canone libero, quasi sempre con cedolare secca. Per gli studenti, alcune volte, si ricorre al canone concordato.

PREZZI AL IIsem2014
BENEVENTO CITTÀ ZONA Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo
CAPODIMONTE S 1300 1100 900 1600 1400 1250
CENTRO C 1000 800 500 1700 1200 Nd
LIBERTÀ C Nd 900 600 1500 1200 1100
MELLUSI – ZONA ALTA C 2000 1800 1600 2300 2000 Nd
PIANO CAPPELLE – IANNAZZI – MEDINA P 1600 1400 1250 2200 2000 1800
POSTE CENTRALI C 1400 1250 1000 1700 1450 1250
VIA AVELLINO – FONTANELLE – PACE VECCHIA – BORGONERO S 1750 1600 1500 2000 1800 1600
ZONA TRIBUNALE C 1700 1500 1250 2200 1900 1700
BENEVENTO PROVINCIA ZONA Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo
AIROLA C 900 600 400 1000 900 Nd
APICE C 900 800 600 1200 1000 800
ARPAIA C 350 200 150 600 350 250
CALVI C 750 550 Nd 1200 1000 Nd
FORCHIA C 300 150 100 600 300 200
MONTESARCHIO C 700 600 500 1600 1300 1000
MONTESARCHIO P 600 500 400 1000 700 600
PADULI C 900 750 500 1050 850 600
PANNARANO P 300 250 200 450 400 350
PAOLISI C 350 200 150 500 250 200
SAN GIORGIO DEL SANNIO C 900 650 450 1450 Nd Nd
SAN GIORGIO DEL SANNIO P 800 650 Nd 1350 Nd Nd
SANT’AGATA DE’ GOTI C 1300 1000 800 2000 1600 1000
SANT’AGATA DE’ GOTI P 800 600 400 1200 900 700
Legenda
C=Centro
S=Semicentro
P=Periferia
Nd=Non disponibile
I valori sono espressi in € al mq
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

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